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Allarme mercato immobiliare: una nuova crisi?

Allarme mercato immobiliare: una nuova crisi?
 

Oggi vogliamo fornirvi un resoconto circa l’andamento del mercato immobiliare Europeo e le prospettive di questa asset class che in Italia risulta ancora tra le più care agli investitori. 
Infatti in questo momento la paura principale riguarda ancora il mercato immobiliare commerciale (commercial real estate) ma i problemi potrebbero essere comuni e arrivare velocemente anche al real estate residenziale, come già sta accadendo in alcuni paesi dell'UE.

Gli investitori sono preoccupati per il mercato immobiliare commerciale 

Secondo la Bayes Business School, Università di Londra, vengono emessi circa 310 miliardi di euro di prestiti nuovi o sostitutivi per mantenere il mercato del commercial real estate in movimento in un anno tipico, e gli ultimi avvenimenti hanno portato sicuramente a una contrazione del credito erogato dalle banche, che provocherà una riduzione di queste emissioni. 

Infatti, non solo siamo reduci da un anno in cui la Banca Centrale Europea (e tutte le altre banche centrali mondiali) hanno aumentato i tassi di interesse rendendo più critiche le condizioni del credito, ma a questo si sono aggiunti avvenimenti nel settore bancario che hanno avuto ripercussioni sul settore immobiliare.  
La leva finanziaria è sempre stata una caratteristica centrale del commercial real estate, ma i recenti fallimenti bancari negli Stati Uniti e il salvataggio di Credit Suisse da parte della sua rivale UBS (con lo zampino dello Stato Svizzero) hanno accresciuto i timori che il credito diventi meno disponibile e più costoso. 
I prezzi degli immobili sono già diminuiti drasticamente negli ultimi mesi, mentre gli edifici più vecchi in località periferiche stanno diventando molto più difficili da vendere.

Gli analisti di Citigroup hanno avvertito i clienti che i valori immobiliari europei, nonostante già in flessione dall’inizio dell’anno, non hanno ancora completamente tenuto conto dell'aumento dei tassi di interesse e potrebbero scendere fino al 40% entro la fine del 2024.          

Il mese scorso Blackstone, il più grande investitore al mondo in commercial real estate, è andato in default su un prestito garantito da un portafoglio di uffici e negozi finlandesi (inoltre già a dicembre scorso Blackstone aveva posto anche dei limiti alle richieste di prelievo agli investitori - https://www.ft.com/content/e1ddc6f0-eb0a-4d52-8971-b1d9c2cb5c02), mentre i prestiti contro condomini tedeschi garantiti da Brookfield sono stati declassati dall'agenzia di rating Moody's a marzo.

L'indice MSCI Europe Real Estate delle società immobiliari a grande e media capitalizzazione è crollato vicino al livello più basso dall'inizio del 2009 dopo un calo del 24% registrato finora a marzo, sottoperformando in modo massiccio l'indice azionario Stoxx 600, che è in calo del 2,4% nello stesso periodo.

 

Anche nel Nord Europa la situazione è critica, secondo Andromeda Capital Management il settore immobiliare del Nord Europa è un "settore dipendente dal tasso zero": una potenziale bolla che potrebbe scoppiare una volta che i tassi di interesse più elevati saranno adeguatamente presi in considerazione nelle valutazioni immobiliari. 
L' agenzia di rating Moody's questa settimana ha affermato che il rischio di rifinanziamento nel settore è aumentato in modo significativo, con le società che detengono debiti in scadenza nei prossimi anni che probabilmente subiranno una pressione particolare a causa di pagamenti di interessi più elevati.

Per quanto riguarda i gruppi immobiliari degli Stati Uniti, questi sono andati leggermente meglio di quelli europei. L'indice MSCI US Real Estate Investment Trust è sceso dell'8,5% dall'inizio del mese, nonostante la preoccupazione verso le banche, da cui le società immobiliari sono molto dipendenti.

Questo è dovuto probabilmente al fatto che gli Stati Uniti hanno un universo immobiliare quotato molto più maturo, anche grazie alla diffusione maggiore dei Reits, soprattutto quelli specializzati in alternative come data center, self-storage e assistenza sanitaria che rappresentano invece una buona opportunità in questo momento; mentre l'Europa è più esposta agli uffici, all'industria e al commercio al dettaglio, dove si prevede che l'impatto dei tassi più elevati, è stato e sarà maggiore.

Il caso Svezia

Dopo decenni di boom immobiliare alimentato da credito a buon mercato e carenza di immobili, la più grande economia della regione nordica si trova nel mezzo di una forte contrazione del mercato immobiliare che minaccia di aggravare un incombente crollo economico.
La Svezia ha avuto a lungo uno dei mercati immobiliari più caldi d’Europa, ma nel 2022 i prezzi sono crollati del 15% e si stima che il picco porterà a un calo del 25%, secondo quanto riportato dal rapporto “Nordic Outlook” di Danske Bank (https://danskebank.com/news-and-insights/news-archive/insights/2023/05012023).

La banca rivale di Danske, Nordea, mantiene la sua precedente previsione di un calo del 20% dei prezzi delle case, dal picco al minimo, ma afferma che il rischio è maggiore al ribasso, piuttosto che al rialzo.     

La motivazione per cui la Svezia si trova in questa situazione più complessa rispetto ad altri Paesi dell’Unione Europea risiede nel fatto che circa la metà dei mutui sono finanziati con tassi variabili e molti altri sono con dei tassi fissi a breve termine, come si può evincere dal grafico sotto riportato (in blu i paesi con percentuale più bassa di mutui a tasso variabile, in rosso quelli con percentuale più alta).

Quindi il mercato immobiliare svedese risulta particolarmente sensibile ai movimenti dei tassi di interesse, e la previsione degli esperti svedesi è che questi tassi aumenteranno ancora nel 2023, anche se non tanto quanto nel 2022.         

Danske Bank ha infatti stimato che la banca centrale svedese raggiungerà la fine del suo ciclo di rialzi entro l'estate, spingendo i prezzi delle case a stabilizzarsi. Ma ci vorrà molto tempo prima che si riprendano completamente.       
Il doppio colpo dell'aumento del costo della vita e del calo del valore delle case sta spingendo i consumatori a tenere d'occhio le loro spese, il che a sua volta sta creando ancora più problemi economici. La Svezia rischia ora di cadere nella peggiore recessione tra le 27 economie che compongono l'Unione Europea.        

Dal grafico precedentemente riportato è evidente che altri Paesi dell’Unione Europea potrebbero essere a rischio come Finlandia, Norvegia, Polonia; mentre la situazione è meno critica in Francia e Belgio.

Mutui si bloccano anche a causa della direttiva Case Green

Un altro aspetto ancora poco evidenziato perché visto come lontano nel tempo, ma che potrebbe avere degli impatti notevoli nel real estate residenziale, riguarda la nuova direttiva approvata dal Parlamento Europeo il 14 Marzo 2023: la Direttiva Case Green (Energy Performance of Building Directive – EPBD) finalizzata ad aumentare il tasso di ristrutturazioni e a ridurre il consumo energetico ed emissioni nel settore edilizio.            
Secondo il testo della direttiva approvato, gli edifici residenziali dovranno raggiungere, come minimo, la classe di prestazione energetica E entro il 2030, e D entro il 2033.

Questa direttiva che sembra avere ripercussioni lontane nel tempo, in realtà sta già facendo preoccupare diverse banche e sta portando già al cambiamento di alcune regole per l’erogazione dei mutui. 

Secondo gli esperti immobiliari, infatti, il provvedimento Europeo è una bomba sul mercato immobiliare e sul mercato dei mutui, e le richieste entro il 2030 e il 2033 risultano troppo dure per il settore.     
Nell’audizione presso il Parlamento le banche hanno cercato di spiegare con forza gli effetti devastanti di questa direttiva sulle famiglie e sul sistema bancario. Il direttore dell‘Associazione Bancaria Italiana, Giovanni Sabatini alla Camera dei Deputati ha lanciato un importante allarme, indicando come le banche potrebbero avere difficoltà ad erogare i finanziamenti ipotecari perché la casa viene svalutata della stessa Direttiva. Le banche sono proprietarie di tanti immobili pignorati a chi non è riuscito a pagare le rate del mutuo. Anche questi immobili dovranno essere soggetti alle forti spese dell’efficientamento energetico e anche da questo punto di vista le banche potrebbero non riuscire a fare fronte, e quindi procedere a una svendita degli asset.   

Conclusioni

Attualmente il settore immobiliare si sta comportando esattamente come dovrebbe secondo la teoria economica e finanziaria.      
In questo momento infatti abbiamo due forze che si contrappongono: da una parte un’inflazione ancora alta ma ormai decrescente (che quindi influisce meno sull’andamento dei prezzi degli immobili) e dall’altra la presenza di tassi di interesse molto alti già da molto tempo e che lo saranno ancora almeno fino alla fine del 2023, secondo le dichiarazioni delle banche centrali mondiali.       
A questo si aggiungono sicuramente gli aspetti descritti precedentemente, cioè problematiche nel sistema bancario che sta portando man mano a un credit crunch, e quindi alla riduzione dei mutui erogati, nuove normative Europee che aggravano la situazione immobiliare in Europa, e nondimeno il cambio delle abitudini lavorative, molto diverse al passato a causa degli effetti della pandemia, che prevedono per le grandi società sempre uffici più piccoli e gran parte dei lavoratori in smart working.

In un contesto simile chi ha disponibilità da destinare agli investimenti dovrebbe ricercare asset class con un migliore profilo di rischio rendimento e soprattutto anche valutare anche il rischio di liquidità di un investimento immobiliare, che potrebbe portare a una sostanziale perdita nel caso in cui vi sia poi necessità di vendita in un momento non idoneo come quello attuale e futuro. 

 

 

 

 

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